抵 押放款疑难问答

抵 押放款疑难问答

问：没有抵  押登记和设定抵  押登记的唯一住房屋，强制执行的规定不同，立法用意是什么？

答：之所以规定设定抵  押的房屋可以拍卖，主要是从设定抵  押的债权的特殊性考虑的。如果用于设定抵  押的房屋属于被执行人及其所扶养家属生活所必需，那么对该房屋的执行与维护被执行人及其所扶养家属基本的居住条件确实存在一定的矛盾。法院认为有抵  押担保的债权比普通债权的安全性更高，更应当加以周到保护，无论是诉讼程序还是执行程序都应当尽可能地维护和实现有抵  押担保的债权，这是维护社会交易秩序和交易安全的需要。与没有权利负担的房屋相比，已经设定抵  押的房屋确有其特殊性，不仅居住者没有取得完全的所有权，而且该房屋作为债权实现的一种保证，功用明确，被执行人也非常清楚不能清偿债务的后果。因此为了公平保护申请执行人的利益，人民法院允许对设定抵  押的房屋予以执行。这也是保护我国住房贷款市场、促进国民经济健康发展的现实需要。

问：出借人如何了解借款人及资金的回收情况?

   答：放款前首先了解借款人的情况后再决定签订抵  押借款合同，每季度或半年，借款人支付的利息直接汇入出借人预设的银行卡，到期交接本息；通盛理财不代收代付借贷双方的本金利息。

问：通盛理财式民间抵  押借贷在法院可以胜诉吗？

  答：《合同法》第二百一十一条规定：“自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。”最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条规定：“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍。”。《物权法》第一百九十五条规定：“ 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵  押权的情形，抵  押权人可以与抵  押人协议以抵  押财产折价或者以拍卖、变卖该抵  押财产所得的价款优先受偿。抵  押权人与抵  押人未就抵  押权实现方式达成协议的，抵  押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵  押财产。”

问：2004年11月4日最高人民法院《查封规定》第六条规定一套住房不得拍卖；2005年12月14日最高人民法院《执行设定抵  押的房屋的规定》第一条规定抵  押的房屋可以拍卖，前后矛盾吗？

 答：2004年11月4日，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（简称《查封规定》），于2005年1月1日起施行。其第六条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”该规定出台后，引起了较大反响。从长远来看，如果设定抵  押的房屋不能执行，不利于维护银行房贷债权，增加了银行的经营风险，将影响商业银行的住房贷款业务，不利于住房抵  押贷款市场的发展，同时不利于社会诚信体系的建立与房地产业的健康发展。该规定出台后，各地银行为了维护自己的房贷权益，纷纷采取措施提高房贷门槛，致使许多原本可以获得银行住房贷款的人无法贷款买房，最终损害了广大消费者的利益。《查封规定》实施11个月后，2005年12月14日，最高人民法院做出了《关于人民法院执行设定抵  押的房屋的规定》，于2005年12月21日起施行。第一条规定：“对于被执行人所有的已经依法设定抵  押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵  押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债”。《查封规定》“扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院不得拍卖”，体现了人权高于债权的理念。《执行抵  押房屋的规定》是针对“已经设定抵  押的房屋可以拍卖”，体现了公平正义的精神，属于特殊情形，并不是对《查封规定》第六条的修改。《查封规定》第六条仍继续适用：没有设定抵  押的唯一房屋仍不可以拍卖。二者之间是一般规定和特殊规定的关系，并不矛盾。

问：已经办过抵  押登记的唯一住房,人民法院如何强制执行？

   答：最高人民法院执行设定抵  押的房屋的规定：第一条，对于被执行人所有的已经依法设定抵  押的房屋，人民法院可以根据抵  押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。第三条，强制迁出时，被执行人（借款人或抵  押人）无法自行解决居住问题的，可以由申请执行人（出借人）为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。第四条 申请执行人（出借人）提供的临时住房，其房屋品质、地段可以不同于被执行人原住房，面积参照《城镇最低收入家属廉租住房管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准。第五条 申请执行人提供的临时住房，应当计收租金。已经产生的租金，可以从房屋拍卖或者变卖价款中优先扣除。

问：通盛理财既然认为抵  押放款有把握，为何不愿提供担保呢？

   答：通盛理财不担心任何一笔的贷款风险，因为每一笔贷款都做到了心中有底。通盛理财担心的是：当出现比如谣言或金融危机、政策巨变等小概率事件，全部或大部分贷款同时出现不还款情况，如果通盛理财提供担保，就会把通盛理财拖入死地，只有通盛理财不倒下，才会帮助出借人解决问题。

问：通盛理财不提供担保，还能真正负责任吗？

   答：通盛理财在贷款前通过尽职调查，提供可靠的风险控制方案，在贷款后代理催款、起诉、申请强制执行、协助拍卖、竞买的全程服务。

问：借款人不还款怎么办？

   答： 提供了两种解决方案：

一是通盛理财协助出借人向借款人电话催款、上门拜访，追讨回的本息优先偿还出借人的本息；剩余后的本息归还劣后受益人。二是借款人不还款，通盛理财安排专业律师代理放款人申请法院起诉或强制拍卖；法院对借款人强制迁出时，通盛理财代出借人为借款人寻找临时住房。

问：若法院怠于强制执行，借款人永远拖延下去对他自己有好处吗？

   答：根据历史经验，法院怠于强制执行的的情况确有发生，但对借款人并没有得到任何好处：第一点，借款人增加了负担，除本息外，还要承担律师费、诉讼费、执行费、拍卖费等费用；第二点，对于生效的判决，利息要一直计算到还清本息之日止，利息会不断累加，最终可能超过房产的全部价值，拖到最后借款人会赔掉整个房产；第三点，抵  押一直锁死借款人的房产，不能出租出售，不能子女继承，拆迁后不能安置；由于这三点，借款人通常拖一段时间后就想通了，然后在出借人的配合下卖房还款。

问：通盛理财公司万一倒闭了怎么办？

   答：首先，通盛理财建立了风险准备金制度，从每一笔收入中拿出一定比例资金用作风险准备金，风险准备金随着业务量的增长也同比例增长，可以应付不可预见的各类风险，减少通盛理财倒闭的几率； 对个别经法院强制执行仍不能收回本息且家庭出现重大困难的出借人，通盛理财提供一定比例的救助。

其次，通盛理财始终带着“明天倒闭了，客户怎么办？”的问题，做好每一道手续，通盛理财始终将所有的法律文件当即交给借贷双方，不留隐患；所以通盛理财万一倒闭了，双方可以直接协商或直接通过法院诉讼，出借人依然可以安全收回本息。

问：抵  押放款的最大风险在哪里？

   答：1、金融危机、政策巨变导致房价大跌，抵  押的房产值不抵债；2、地震等造成房产灭失，火灾等造成不动产质量受损等意外事件，都有可能导致死账风险的发生；如果出借人经常抵  押放款，可以肯定：总体收益远远大于总体风险，因为出现死帐风险的概率，和乘飞机、开汽车出现死亡事故的概率一样小。

问：如何防范这种意外的小概率风险事件？

   答：通盛理财给出借人的建议：首先，同时放款在两笔以上，不把鸡蛋放在一个篮子里。其次，出借人要预留足够的生活资金， 把闲置的资金用来放款，不怕拖时间，抵  押放款的常见风险就是拖延。借款人耗不起，因为他的利息不断累加。历史上有个著名的案例是北京恭王府抵  押贷款拖了11年：1921年，中国最大的四合院北京恭王府，其府邸土地435亩，向北京西什库教堂低押贷款8万银元，后经法院判决，利息合法，一直计算至清偿之日；11年后的1932年，本息已累计到28万银元，如果永远拖下去，不仅恭王府的府邸要赔进去，连后花园（占地420亩）也将赔进去。最终，恭王府的府邸卖给了北京辅仁大学，用108根金条清偿还了这笔11年的贷款。

问：企业单位通过金融机构发放的委托贷款受法律保护吗？

   答：《贷款通则》第七条规定：“委托贷款，系指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由贷款人（即金融机构）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。贷款人（即金融机构）只收取手续费，不承担贷款风险。”。

问：通盛理财的服务收费有法律规定吗？

   答：《合同法》第四百二十五条规定“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”第四百二十六条规定“居间人促成合同成立的， 委托人应当按照约定支付报酬。”

　　通盛理财作为抵  押借贷的居间人，可依法向委托方（借贷方）收取相应的报酬。

   问：通盛理财式抵  押借贷与私下民间借贷有哪些区别？

   答： 私下民间借贷多为自发行为，大多发生在熟人或亲友之间，具有一定的局限性，限制了资本流动。

　　通盛理财式借贷是根据借贷双方的条件和要求，通过通盛理财牵线搭桥，在双方意见一致的基础上促成，借贷双方大多素不相识，因而扩大了借贷范围。

   私下民间借贷，借贷行为以口头形式居多，有些即使采用书面形式也是内容简单的“收条或借条”，无利率、违约责任等，一旦引起纠纷，难以举证和认定。

　　通盛理财式借贷是按照法律规定，双方签订严密的法律文书，对借款的金额、还款期限、利率以及违约责任都作明确的约定，即使出现纠纷也有凭可依,有法可据。

   私下民间借贷，多为私下操作，缺少约束和监督，常常会出现欺诈、蒙骗现象；同时限于当事人的自身素质、社会经验、法律意识、专业能力以及操作过程的不规范性，常常出现放款人放出的款收不回来，或是借款人被非法武力逼债；再就是利率过高，有的大大超过法律规定，一旦引起纠纷，得不到法律保护。

　　通盛理财式借贷有专业机构规范操作，借贷双方权利和义务对等，借贷利率完全控制在法律允许的范围内；经办手续全过程合法、透明、规范，绝不会出现私下民间借贷的种种问题。

   私下民间借贷，一般没有抵  押物，借贷双方之间往往是基于某种信任为基础，容易出现风险。